¡Ya encontré la casa de mis sueños!… ¿Y ahora? ¿Qué sigue?

Cuando nos decidimos por fin a comprar una casa, pensamos en muchas cosas: ubicación, espacio, si está o no en fraccionamiento, si nos queda lejos de nuestras actividades diarias, que tan segura es y que crédito usaremos para pagarla.

¡Por fin! Encontraste la casa de tus sueños o un lugar para invertir o heredaste una propiedad.

Pero, claro… esa es la parte fácil. Casi nunca tomamos en consideración los impuestos que tendremos que pagar al hacer la compra, y es un error, porque debemos calcularlos en nuestro presupuesto para poder hacer que la experiencia de adquirir un inmueble sea agradable y no un dolor de cabeza.

¿Tengo que pagar impuestos al comprar una casa?

La respuesta es, sí. Al momento de hacer la compraventa de un inmueble pasan dos cosas: una persona compra y la otra vende. Cada quien debe cubrir sus impuestos y quién compra tiene que pagar los gravámenes, los gastos notariales y el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles o Impuesto de Traslado de Dominio.

El vendedor también pagará impuestos, cómo el ISR, pero eso lo platicaremos después, en otro capítulo.

El impuesto varía de estado a estado, ya que es un impuesto estatal, pero ronda el 2% del valor del inmueble.

EL ISAI, ISABI o Traslado de Dominio

El impuesto sobre la adquisición del inmueble también se llama traslado de dominio, porque al momento de hacer la compra, uno de los tramites que tienen que hacerse es el cambio de propietario ante la Dirección del Catastro Municipal, donde queda asentado que el predio está ahora a nombre del comprador.

El trámite es estatal y para saber cuánto debe pagarse se puede revisar la Ley de Hacienda Municipal de cada estado. En el caso del estado de Puebla, por ejemplo, se aplica una tasa del 2% sobre el valor del inmueble. El trámite es presencial y se tarda 15 días hábiles después de haber realizado la inspección. (La autoridad hará una visita a la casa para comprobar que la propiedad concuerda efectivamente con los papeles que se presenten).

La tasa más baja del país se paga en Yucatán (0.02%) y la más alta en CDMX (Del 3.1 al 4.5%).

En las páginas web de los gobiernos estatales se pueden encontrar también los documentos que hay que presentar. Cómo es un trámite que realiza el notario y él nos pedirá los documentos que necesitaremos, podemos usar la información de referencia y para poder estar seguros de que podremos cubrir los gastos “extras” que vienen con la compra de la casa.

Volviendo al ejemplo de Puebla, el ISAI que pagaré si compro una casa de un millón de pesos será de $20,000.00.

¿Cuándo se tiene que pagar este impuesto?

Se paga al momento de hacer la escrituración y lo pagan todas las personas que compran un inmueble. Esto aplica a construcciones, terrenos o construcciones y terreno.

¿La tasa es fija o variable?

Cómo ya hemos dicho, el impuesto es estatal y lo decide la secretaría de finanzas de cada estado. En algunas partes es tasa fija, es decir, no importa el monto del valor catastral del inmueble. En algunos otros estados, cómo por ejemplo CDMX, se trata de una tasa progresiva que depende directamente del valor del inmueble y de las condiciones del mercado en la localidad donde se ubica, y que puede alcanzar hasta un 4.5% del valor catastral.

¿Es un trámite que hará el notario o lo tengo que hacer yo directamente?

El notario incluirá el pago de este impuesto dentro del total del cobro que te harán. Seguramente te harán un desglose de los conceptos por los que se te está cobrando, pero si tienes dudas no está de más preguntar.

Es importante realizar este trámite, sobre todo porque hasta que no se paga, digamos que la propiedad todavía no es tuya legalmente, ya que en el catastro seguirá apareciendo el nombre del dueño anterior. Digamos que lo que estás pagando es que la propiedad por fin aparezca a tu nombre.

¿Puedo consultar el monto a pagar?

El notario hará el cálculo por ti, pero si quieres tener todo bajo control y saber desde antes cuanto te costará, puedes comprobarlo directamente en la Secretaría de Finanzas o en la Tesorería del Estado.

Cada vez las páginas web de los gobiernos son más amigables y ahí fácilmente podrás encontrar los documentos que te piden y el porcentaje que te cobran sobre el valor catastral de tu propiedad, y podrán solucionarte las dudas que tengas.

¿Importa el estado físico del inmueble?

No, el pago de este impuesto no toma en cuenta el estado del inmueble, sólo el valor catastral, es decir, el monto en el que está valuada la propiedad y con el que aparece en los documentos oficiales. Es el monto a partir del cuál calculan también tu impuesto predial.

¿Hay alguna manera de exentar este impuesto?

En algunos estados se puede aplicar una exención del pago si el inmueble que se está comprando está destinado a albergar organizaciones de beneficencia o instituciones de educación públicas o privadas debidamente acreditadas. Esto también debes consultarlo directamente con la secretaría de Finanzas de tu estado, porque te recuerdo que el impuesto es estatal.

¿En algunos casos el impuesto está incluido en la venta?

Si estás comprando una casa nueva a alguna constructora, a veces te incluyen escrituración gratis. Y sí, ahí está contemplado éste impuesto. Aunque siempre es bueno preguntar a qué se refieren con escrituración gratis. Siempre es bueno pecar de precavido y no pensar que ya no tendremos que desembolsar ningún dinero extra a la hora de hacer la compra.

¿Si recibo una propiedad en herencia tengo que pagar el Impuesto sobre la adquisición del inmueble?

La respuesta es que, en principio, sí. Esto sucede porque la propiedad se “traspasa” de una persona a otra y, cómo hemos dicho, éste impuesto sirve para registrar al nuevo dueño cómo propietario del inmueble.

Hay algunos casos en los que pueden no cobrártelo, pero recuerda que depende del estado en el que vivas. Tendrás que consultarlo con tu notario o en la secretaría de finanzas.

Los casos en que podría exentarse el impuesto tienen que ver con tres cosas:

  • El valor del inmueble. (Checar en tu estado cuál es el valor máximo permitido para que esto suceda)
  • Que el trámite se realice antes de que pasen 5 años entre el deceso del que heredo y el que recibe la propiedad.
  • Ten en cuenta que no hacerlo dentro de un tiempo razonable seguramente te generará multas que tendrás que cubrir además del impuesto.
  • Que la donación sea a favor del cónyuge, concubino o concubinaria o descendientes en primer grado.
  • Esto quiere decir que, si yo quiero heredar mi casa a mis nietos y lo dejo así establecido en mi testamento, tendrán que pagar el impuesto si o sí.
  • Pero si la propiedad se la heredo a mis hijos, entonces si el valor es menor al máximo permitido y ellos hacen la adjudicación en un tiempo menor a 5 años, podrán gozar de tasa cero.

¿Y si la propiedad la recibo cómo donación en vida?

Algunas veces los dueños de propiedades prefieren hacer la donación de éstas mientras todavía viven. El que recibe pagará el impuesto igual que si estuviera haciendo una compra-venta. Esto es así, porque si no, todas las compraventas se definirían cómo donaciones y nadie pagaría impuestos.

¿Si soy extranjero, también pago?

Sí, es un impuesto estatal que depende del lugar en el que está la propiedad y no de tu lugar de nacimiento.

¿En que se basa el cobro de este impuesto?

Surge del artículo 115 constitucional. Aquí se indica que los municipios percibirán las contribuciones, incluyendo las tasas adicionales que establezca cada estado sobre la propiedad inmobiliaria. Aquí entran los impuestos cómo el predial y el de adquisición de bienes inmuebles.

En resumen, siempre hay que considerar, al momento de comprar una casa, no únicamente el valor de esta, sino los gastos “adicionales” que vienen con el trámite. De cualquier forma, recuerda que comprar una casa siempre será una buena inversión y que te dará una seguridad al ir formando tu patrimonio. Recuerda que si ya has dado el primer paso, tomar una decisión informada te dará la garantía de haber decidido bien.

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